Convegno de Il Sole 24 Ore sulla morosità nel condominio

Confermata la responsabilità dell'amministratore se si utilizzano gli oneri incassati a beneficio solo di alcuni fornitori.

Il sito web de Il Sole 24 Ore ha reso disponibile la registrazione integrale del convegno tenutosi il 19 gennaio presso la sede milanese dello stesso quotidiano economico, dedicato alla morosità in ambito condominiale.
Di particolare interesse la disamina fatta dal dottor Roberto Triola, già presidente di Sezione della Corte di Cassazione, su numerose sentenze dei giudici di merito relativamente alla pignorabilità del conto corrente condominiale. Interessante anche la risposta data dal presidente Triola a un quesito posto dal moderatore, il giornalista de Il Sole 24 Ore Saverio Fossati, su richiesta del rappresentante di Anacam presente al convegno, il dottor Luca Incoronato. 
Risposta che ha confermato la responsabilità dell'amministratore nell'ipotesi in cui, ottenuto il pagamento degli oneri solo da parte di alcuni condòmini, questi ne disponga a esclusivo beneficio di alcuni creditori invece di procedere a pagamenti parziali e proporzionali (dal minuto 1.47.00 del filmato, ndr). Triola ha spiegato che occorre fare una distinzione tra il caso in cui la ditta manutentrice venga pagata per ultima dal condominio o in sede di esecuzione.
Nel primo caso "la responsabilità è dell'amministratore - ha precisato Triola - il quale utilizza evidentemente fondi che dovrebbero essere presenti nel bilancio preventivo per altri fini.
Nel caso in cui il manutentore dell'impianto di ascensore venga pagato per ultimo perché creditore chirografario nell'ambito di una procedura esecutiva bisogna tener conto che in definitiva ha sempre la possibilità di ottenere, nei confronti dei condomini virtuosi, quello che non è riuscito a ottenere dai condomini morosi i quali sono stati esposti a procedure esecutive.
L'unico caso in cui potrebbe non essere pagato è quello in cui tutti i condomini fossero morosi sottoposti a procedure esecutive sulla base di crediti che vantano prelazione.
Alla fine, in linea teorica, tutti i creditori dovrebbero essere pagati. Il problema è che, come al solito, il legislatore ha operato sulla base di principi ma non ha tenuto conto degli eventuali costi. In base all'art. 63 (disp.att. c.c., ndr) il creditore il quale non sia soddisfatto in parte, chiede all'amministratore l'elenco dei condomini morosi, dopodiché deve escutere i condomini morosi.
L'escussione prevista dall'art. 63 viene intesa in senso dichiarativo e non soltanto costitutivo. In definitiva - non so quanto possa servire - il creditore dovrà iniziare un giudizio nei confronti del debitore moroso per fare accertare che è moroso, ottenere eventualmente una condanna, dovrà eseguire questa condanna o iniziare un procedimento esecutivo e alla fine potrebbe non essere soddisfatto. Dopodiché finalmente potrà rivolgersi nei confronti del condomino virtuoso al quale potrà chiedere la quota in millesimi di quello che gli doveva il condomino moroso. Gli potrà chiedere soltanto quello, non gli potrà chiedere - tutto questo dopo non meno di dieci anni - le spese che ha dovuto sopportare per accertare il debito nei confronti del condomino moroso, per far accertare la impossidenza del condomino moroso.
Quindi, probabilmente, per cercare di recuperare molto spesso poche centinaia di euro dovrà anticiparne non voglio dire decine di migliaia ma sicuramente migliaia. (…) Ripeto, il sistema funzionerebbe. Il problema è potenzialmente quello dei costi.
Per cui che cosa succede? Come al solito l'economia va al di là della legge e buona parte dei fornitori, siccome è un principio pacifico, anche nel caso del condominio, quello di parziarietà delle obbligazioni per cui l'inadempimento di uno degli obbligati giustifica la risoluzione dell'intero contratto, sospendono il servizio, sospendono la fornitura dell'acqua, sospendono la fornitura della luce, potrebbero sospendere il funzionamento dell'ascensore".

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