16 During an Anacam event, speaking with a condominium manager, in trying to assess the reasons for the late payments, taking into account the sector companies’ immediate costs for managing each work and company resources as well as the slightly deferrable costs for materials, explaining that it is no longer sustainable for the end customer to exceed these periods to settle the amount due, I was told: “the lift operator is the condominium’s treasure”. Yet, until a few years ago, the custom was regular or even advance payment of the maintenance fee, which served as support for the cash advance that companies used for labour and materials for overtime work and used to guarantee a certain balance to the market. Nowadays, different and higher costs have also been added to the delays in payments which have never been compensated for by the negligible increases in maintenance fees, such as the costs relating to electricity, fuel, insurance, parking and traffic time, tolls, labour costs, rent, bank and credit management costs, cost of money and inflation, etc. All these costs have now become unsustainable and the lack of liquidity may jeopardize the economic result. Another problem is the monthly or quarterly VAT advance. For each invoice issued, VAT must be paid the following month/quarter, net of VAT compensation on purchases. Some months, probably almost 90% of the invoices issued included in the periodic VAT return are not collected. Government intervention would be needed since paying uncollected VAT has become an important financial commitment given that, on the contrary, the State requests unpaid VAT immediately, with an increase in interest. The withholding tax also undermines the company’s liquidity for the period. Having to pay taxes on each collection (4% is withheld while the banks currently apply a withholding of around 8% of the taxable amount), especially in some periods, can be penalizing for the liquidity of that month. The almost spontaneous response of the building manager, who I know to be an honest and upright person, was Durante un evento Anacam, parlando con un amministratore di condominio, nel provare a fare una valutazione sul perché dei continui ritardi dei pagamenti, rimarcando che le aziende di settore hanno dei costi immediati inmerito alla gestione di ogni lavoro e alle risorse aziendali impiegate e dei costi di poco differibili per pagare i materiali, spiegando che non è più sostenibile che il cliente finale superi questi periodi per saldare quanto dovuto, mi è stato risposto: “l’ascensorista è il tesoretto del condominio”. Eppure, fino a qualche anno fa, c’era la consuetudine del pagamento regolare o addirittura anticipato del canone di manutenzione, che fungeva da supporto all’anticipo di denaro che le aziende dovevano sostenere per pagare mano d’opera e materiali per i lavori straordinari e garantiva al mercato un certo equilibrio. Oggi ai ritardi nei pagamenti si sono aggiunti anche dei costi diversi e maggiori che non sono mai stati compensati con gli irrisori aumenti dei canoni di manutenzione, come quelli relativi a elettricità, carburante, assicurazioni, parcheggi e tempo nel traffico, pedaggi, costo del lavoro, affitti, costi bancari e di gestione del credito, costo del denaro e dell’inflazione, eccetera. Tutti questi costi sono ormai diventati insostenibili e la mancanza di liquidità rischia di compromettere il risultato economico. Altro problema è l’anticipo Iva mensile o trimestrale. Per ogni fattura emessa va versata l’Iva il mese/trimestre successivo, al netto della compensazione dell’Iva sugli acquisti. Alcuni mesi, probabilmente quasi il 90% delle fatture emesse inserite nella dichiarazione Iva periodica, non sono state ancora incassate. Ci vorrebbe un intervento governativo in quanto versare Iva non incassata è diventato un impegno finanziario importante visto che, al contrario, la richiesta da parte dello Stato, qualora non fosse versata l’Iva, è diventata praticamente immediata, con aggravio di interessi. A minare la liquidità aziendale di periodo è anche la ritenuta alla fonte. Il fatto di dover pagare le imposte ad ogni incasso (viene trattenuto il 4% mentre le banche applicano una trattenuta pari attualmente a circa l’8% dell’importo imponibile), soprattutto in alcuni periodi, può risultare penalizzante per la liquidità di quel mese. I L PUNTO d i M i c h e l e M a z z a r d a iL TESORETTO DEL CONDOMINIO THE CONDOMINIUM’S TREASURE La situazione della liquidità per sostenere lo sviluppo è fortemente deficitaria e l’azione decisa di chi governa le aziende del settore è la strada per il cambiamento T h e c u r r e n t l i q u i d i t y t o s u p p o r t d e v e l o p m e n t i s s e v e r e l y l i m i t e d a n d t h e p a t h t o c h a n g e w i l l b e d e t e r m i n e d b y t h o s e w h o g o v e r n t h e s e c t o r c o m p a n i e s
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