Nella vigenza dei contratti di manutenzione degli ascensori conclusi con i Condominii, è molto frequente che questi ultimi si rendano morosi nei confronti della ditta di manutenzione per il pagamento dei canoni. Si è pertanto ritenuto utile offrire una disamina degli strumenti che l’ordinamento prevede a tutela della ditta di manutenzione per affrontare le situazioni di morosità condominiale. Analizzeremo quindi la legislazione, la giurisprudenza e le prassi per chiarire come muoversi in detti contesti. AZIONI LEGALI Vanno differenziate le azioni per ottenere il decreto ingiuntivo (titolo) da quelle per agire poi in via esecutiva nei confronti del Condominio moroso al fine di ottenere la soddisfazione coattiva del credito (atti di pignoramento). Ricorso per decreto ingiuntivo Preliminarmente la ditta creditrice deve ottenere un decreto ingiuntivo in forza del quale poi potrà agire in via esecutiva. Sarà necessario rivolgersi ad un legale e fornirgli copia del contratto e delle fatture insolute così da potere chiedere al Giudice competente l’emanazione del provvedimento. Il decreto ingiuntivo non opposto costituisce titolo esecutivo e consente, quindi, di agire immediatamente in via esecutiva nei confronti del debitore. Avverso il decreto ingiuntivo il Condominio può proporre opposizione; in tal caso si apre un giudizio contenzioso vero e proprio nel quale verranno vagliate le rispettive ragioni delle parti e che si concluderà con una sentenza. Il decreto ingiuntivo, anche in pendenza di opposizione, può essere dichiarato provvisoriamente esecutivo consentendo così alla ditta di manutenzione di potere agire in via esecutiva. Azioni esecutive Venendo alle azioni esecutive che si possono esercitare nei confronti del Condominio, e per esso dei singoli condòmini, possiamo affermare che nel nostro ordinamento vige il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali. Il diverso principio della solidarietà, in base al quale il creditore poteva agire esecutivamente per l’intero suo credito nei confronti del singolo condòmino che poteva poi rivalersi sugli altri condòmini coobbligati, è stato infatti definitivamente superato. Dopo una serie di contrasti giurisprudenziali, la Corte di Cassazione a sezioni unite con la sentenza n. 9148/08 ha In valid lift maintenance contracts with Condominiums, it is very frequent that the latter are in debt towards the maintenance company as for fee payment. Therefore, it is useful to assess the tools provided by the law to protect the maintenance company in situations of condominium debt. Legislation, jurisprudence and practices will be analysed to navigate this scenario. LEGAL ACTION The actions to obtain an injunction must be differentiated from those to act executively against the defaulting Condominium in order to obtain the compulsory credit collection (foreclosure). Appeal by injunction Preliminarily, the creditor company must obtain an injunction, by virtue of which it will be able to take legal action. It will be necessary to contact a lawyer and provide him with a copy of the contract and the outstanding invoices so as to be able to ask the competent judge to issue the provision. The non-opposed injunction constitutes an enforceable title and therefore allows for immediate enforcement action against the debtor. Against the injunction, the Condominium can lodge an opposition; in this case, a real contentious procedure opens in which the respective reasons of the parties will be examined and which will end with a sentence. The injunction, even pending opposition, can be declared provisionally executive thus allowing the maintenance company the option to proceed with executive action. Executive action As for viable executive action against the condominium, or individual apartment owners, our legal system enforces the principle of several liability for condominium obligations. The different principle of solidarity (joint liability), on the basis of which the creditor could take executive action for his entire credit against the individual apartment owner who could then act against the other co-obligated owners, is in fact definitively outdated. After a series of jurisprudential contrasts, the Court of Cassation in joint session, in sentence n. 9148/08, has definitively affirmed the principle of severalty of condominium obligations, on the basis of which the creditor can only act against individual unit own29 Disporre il fermo di un impianto funzionante per ragioni di morosità del Condominio è illegittimo e rappresenta senza dubbio un inadempimento della ditta di manutenzione con conseguenti obblighi risarcitori a suo carico Discontinuing lift service due to nonpayment by the Condominium is illegitimate and undoubtedly represents a breach by the maintenance company with consequent compensation obligations against it
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