33 Per mitigare le conseguenze negative del mancato pagamento dei canoni e anche per prevenirle, si può pensare di inserire nei contratti di manutenzione alcune clausole che rafforzino la tutela della ditta nell’ipotesi di morosità del Condominio. Si può prevedere, ad esempio, che il mancato pagamento di uno o più canoni consecutivi scaduti comporti di per sé la risoluzione di diritto del contratto e inserire quindi una clausola risolutiva espressa. Ciò facilita la ditta che volesse sciogliersi, in quanto di norma il contratto può essere risolto solo per grave inadempimento che potrebbe non essere ravvisato nell’ipotesi di mancato pagamento di uno o di pochi canoni. Si può prevedere poi che il mancato pagamento del canone di manutenzione di per sé dia diritto ad una penale, il cui importo tuttavia non può essere manifestamente eccessivo perché in tal caso la clausola potrebbe essere considerata vessatoria. COMUNICAZIONE DIRETTA AI CONDÒMINI E SOLLECITI ALL’AMMINISTRATORE Spesso accade che l’amministratore di Condominio non informi i condòmini della morosità maturata nei confronti della ditta di manutenzione, con il rischio per i singoli, inconsapevoli, di trovarsi improvvisamente senza contratto e quindi senza servizio nell’ipotesi in cui la ditta risolva il rapporto. La ditta di manutenzione, pertanto, al fine di portare a conoscenza dei condòmini la situazione, previo invio di diffida all’amministratore, può comunicare direttamente agli stessi che, nonostante i solleciti già trasmessi, la situazione di morosità del Condominio persiste e che sarà pertanto costretta a risolvere il contratto con sospensione del servizio e conseguente fermo impianto per ragioni di sicurezza. Detta comunicazione potrebbe essere di stimolo ai singoli condòmini affinché effettuino i pagamenti degli oneri scaduti e sollecitino l’amministratore a corrispondere i canoni alla ditta o comunque a trovare un accordo. La comunicazione del contenuto sopra riportato, indirizzata all’amministratore e per conoscenza a tutti i condòmini, può essere lasciata nelle cassette postali e non deve contenere espressioni diffamatorie nei confronti dell’amministratore o che ne mettano in cattiva luce l’operato. Il contenuto della lettera dovrebbe essere tale da sembrare una comunicazione a vantaggio dei condòmini e non un’indebita pressione tesa a sanare la morosità. Sotto altro profilo, la ditta potrebbe rivolgersi direttamente all’amministratore e sollecitarlo a dare corso alle relative azioni nei confronti dei condòmini morosi, richiamando l’obbligo previsto dall’art. 1129 comma 9 c.c. in forza del ever cannot be manifestly excessive because in this case the clause could be considered vexatious. DIRECT COMMUNICATION TO UNIT OWNERS AND REMINDERS TO THE ADMINISTRATOR It is common for the condominium manager to not inform the co-owners of the debt accrued to the maintenance company, with the risk for unaware individuals of suddenly finding themselves without a contract and therefore without service in the event of the company terminating the contract. The maintenance company, therefore, in order to inform the owners, after sending a formal notice to the manager, can communicate directly, despite the reminders already sent, the situation of non-payment of the condominium persists and that it will therefore be forced to terminate the contract with suspension of the service and consequent shutdown of the lift system for safety reasons. This communication could be an incentive for individual co-owners to make payments of overdue charges and urge the building manager to pay the fees to the company or in any case to find an agreement. The communication of the above content, addressed to the building manager and for information to all the co-owners, can be left in mailboxes and must not contain defamatory expressions against the building manager. The content of the letter should be such as to appear to be a communication for the benefit of the unit owners and not an undue pressure aimed at remedying the debt. From another point of view, the company could contact the building manager directly and urge him to carry out the related actions against defaulting co-owners, recalling the obligation established by art. 1129 paragraph 9 of the civil code by virtue of which he is required to act for the forced collection of the sums owed by the debtors within six months of the end of the financial year. CONCLUSIONS On the basis of the above, in order to avoid the legal actions described, which obviously involve legal costs and procedural delays, it is considered appropriate to prevent Condominium debt both with the inclusion of the express termination clause in the contract and with the communications suggested above. * Lawyers
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