BARRIERE ARCHITETTONICHE E DISTANZE LEGALI: quando è possibile derogare 66 L’AVVOCATO RISPONDE COSTANZA NUCCI ED EDOARDO TOSCANI* UNA RECENTE SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE CHIARISCE I LIMITI DELLE DEROGHE ALLE NORME SULLE DISTANZE PER LE OPERE DI ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE, PREVEDENDONE L’APPLICAZIONE AL SOLO CONTESTO CONDOMINIALE sce la regola generale della deroga secondo cui “le opere di cui all’art. 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”. Questa disposizione consente di superare i limiti imposti dalle normative edilizie locali, che spesso prevedono distanze specifiche tra le costruzioni. Il secondo comma, tuttavia, introduce un’eccezione fondamentale a tale deroga, stabilendo che “È fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del Codice Civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune”. In sostanza, ferma la possibilità di derogare alle distanze previste nei regolamenti edilizi, l’obbligo di rispettare le distanze minime previste dal Codice Civile (tre metri tra costruzioni per l’art. 873 c.c. e tre metri per l’apertura di vedute dirette e balconi secondo l’art. 907 c.c.) non può essere derogato se l’intervento confina direttamente con la proprietà di un altro soggetto, senza la mediazione di un’area comune. L’INTERPRETAZIONE RESTRITTIVA DELLA CASSAZIONE La Suprema Corte, con la sentenza n. 11930/2025, sulla scia di precedenti pronunce, ha stabilito il seguente principio chiaro e dirimente: l’intero meccanismo di deroga previsto dall’art. 3 della Legge 13/1989 (primo e secondo comma) trova applicazione esclusivamente in ambito condominiale. La finalità della normativa, infatti, è di risolvere i conflitti di interessi che possono sorgere all’interno di un medesimo edificio o complesso condominiale, dove la necessità di installare, ad esempio, un ascensore può scontrarsi con le norme sulle distanze tra le parti dell’edificio stesso o tra l’edificio e le aree comuni. La normativa mira, quindi, a bilanciare interessi contrapposti all’interno di una comproprietà. La deroga non è, invece, pensata per sacrificare i diritti di proprietà di soggetti terzi, estranei al contesto condominiale interessato dai lavori. La Corte giustifica la concluLA crescente sensibilità verso le esigenze delle persone con disabilità ha spinto il legislatore a introdurre normative volte a favorire l’eliminazione delle barriere architettoniche. Tuttavia, l’applicazione di tali norme può generare contenziosi, in particolare quando la realizzazione di ascensori o piattaforme esterni interferisce con le distanze tra costruzioni. In queste situazioni si rende necessario contemperare il diritto alla mobilità e alla salute con il diritto di proprietà. La sentenza n. 11930 del 6 maggio 2025 della Corte di Cassazione ha fornito un’interpretazione restrittiva e chiarificatrice della disciplina, delineando con precisione i confini applicativi delle deroghe consentite per favorire l’accessibilità degli edifici. IL QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO: L’ART. 3 DELLA LEGGE 13/1989 L’art. 3 della Legge n. 13 del 9 gennaio 1989, oggi trasfuso nell’art. 79 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia), è il punto di riferimento. Il primo comma stabili-
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